通過(guò)中介買(mǎi)二手房是跟誰(shuí)簽合同

通過(guò)中介公司買(mǎi)二手房，除了買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)簽署買(mǎi)賣(mài)合同外，還要買(mǎi)賣(mài)雙方和中介公司簽署居間服務(wù)合同，買(mǎi)方或者賣(mài)方不會(huì)單獨(dú)和中介公司再簽署其他合同。簽合同就是為了維護(hù)自己的權(quán)益，如果在簽合同的時(shí)候出現(xiàn)了錯(cuò)誤應(yīng)該及時(shí)的更改，應(yīng)該仔細(xì)的閱讀雙方訂立的合同內(nèi)容，確定確實(shí)沒(méi)有任何的問(wèn)題再簽字蓋章，簽字或者蓋章之后合同就發(fā)生法律效力了。

二手房驗(yàn)收房子注意什么

1、二手房室內(nèi)設(shè)施及質(zhì)量問(wèn)題

在驗(yàn)收二手房時(shí)，首先要注意質(zhì)量的檢查，如墻壁的裂縫、天花板滲水、返潮等。房屋有無(wú)裂縫，主要是看墻面和地面。滲水指屋面漏水、水箱漏水、樓面漏水、上下水管道漏水、衛(wèi)生潔具漏水和墻面滲水等問(wèn)題。

2、二手房證件和過(guò)戶手續(xù)是否齊全

對(duì)二手房進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，還要看樓房交付使用的證件是否齊全，如維修基金等，必須清晰知道業(yè)主是否曾繳交過(guò)，以免造成自己的損失。

3、二手房驗(yàn)收查看缺陷

二手房驗(yàn)收時(shí)記得將家具、床鋪或其他大型物品遮掩的地方，看看地面是否存在缺陷。有的房主為了遮掩房子本身的不可彌補(bǔ)的缺陷，會(huì)特地用家具遮掩。

4、二手房原房主費(fèi)用問(wèn)題

二手房驗(yàn)房時(shí)，要確認(rèn)原業(yè)主將他所應(yīng)繳的費(fèi)用結(jié)清，以免自己承擔(dān)不必要的費(fèi)用。

二手房交房時(shí)怎么驗(yàn)收房屋

1、檢查是否存在私搭私建情況

買(mǎi)房人一定要檢查二手房是否有占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。原來(lái)現(xiàn)澆的承重結(jié)構(gòu)有沒(méi)有拆改和破壞。

2、檢查房屋質(zhì)量

買(mǎi)家在收房時(shí)還應(yīng)特別注意查看房屋內(nèi)部的質(zhì)量問(wèn)題。查看門(mén)、窗是否密封，有無(wú)破損;天花板、墻壁、地面有無(wú)裂痕、滲漏、積水等;打開(kāi)水龍頭，觀察水的質(zhì)量、水壓;確認(rèn)房子的供電容量，觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象。

3、核對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用是否結(jié)清

在收樓時(shí)，必須確認(rèn)原業(yè)主已結(jié)清水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、寬帶費(fèi)、電視費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)位費(fèi)，以免自己承擔(dān)不必要的費(fèi)用。

4、確認(rèn)房屋面積

產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即地毯面積。

二手房怎么談價(jià)格技巧

1、摸清市場(chǎng)價(jià)格如果有已經(jīng)看上眼的小區(qū)，或者已經(jīng)有看好了的房子。別磨蹭，趕緊先去了解下近幾個(gè)月的市場(chǎng)成交價(jià)，一般中介那里就可以看得到，所謂知己知彼百戰(zhàn)百勝;畢竟是少則幾十萬(wàn)多則幾百上千萬(wàn)的大買(mǎi)賣(mài)，大家一定多做好價(jià)格的預(yù)估，可以從樓層、朝向、戶型、采光、綠化等多個(gè)方面先行給自己要買(mǎi)的房子做個(gè)簡(jiǎn)單的價(jià)格預(yù)測(cè)。

這樣在談價(jià)格的過(guò)程中，就可以適時(shí)地拋出某些不利因素，讓賣(mài)家進(jìn)行價(jià)格上的一些讓步。

2、了解賣(mài)房信息既然房東要賣(mài)房，那總要有原因的，是改善還是異地?是變現(xiàn)還是拋售?你都可以從中介那里了解個(gè)大概，如果中介不清楚的，也可以幫你在賣(mài)家那里及時(shí)了解。

一般情況下，手里資金充?；蛘咧辟u(mài)房的，價(jià)格都比較好談一些。

3、中介先行談判在你自己還沒(méi)有去談價(jià)格之前，可以讓中介幫忙作為急先鋒先去和賣(mài)家談一次，盡量表現(xiàn)出誠(chéng)意，如果能夠成功的降低賣(mài)家的房產(chǎn)預(yù)期價(jià)格，那么你再去親自談判的時(shí)候，價(jià)格上就能夠更進(jìn)一步談低了。

4、盡量晚上談判晚上一般人的精神意志會(huì)更薄弱一些，更容易讓步;這個(gè)時(shí)候配合中介的游說(shuō)，很容易能夠拿到一些價(jià)格上的實(shí)惠，當(dāng)然你也要看情況，不要在影響他人休息的時(shí)候半夜跑過(guò)去，那指定挨罵。

5、不要著急報(bào)價(jià)買(mǎi)房的時(shí)候，不要輕易的向賣(mài)家或中介報(bào)出自己的心理價(jià)位，一旦有了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線，那價(jià)格就很難談的動(dòng);即使是中介問(wèn)，也可以含糊過(guò)去，因?yàn)槟憷瓟n中介游說(shuō)的同時(shí)，可能賣(mài)家也在拉攏。

6、適當(dāng)哭窮示弱這招有點(diǎn)不那么上道，但是如果使用得當(dāng)就相當(dāng)好使，能給自己帶來(lái)大實(shí)惠;至于細(xì)節(jié)如何操作，大家自己領(lǐng)悟吧，不太會(huì)裝慘的可以私信我，咱們根據(jù)實(shí)際情況實(shí)際分析。

7、學(xué)會(huì)黑白搭配如果真的確定想買(mǎi)一個(gè)房子，那一般就不是自己一個(gè)人去談了;這個(gè)時(shí)候和同行人，比如父母，或者愛(ài)人，或者朋友等可以互為襯托，一個(gè)唱白臉，一個(gè)唱黑臉，該吹捧就吹捧，該打壓就打壓，認(rèn)可房子的同時(shí)表明砍價(jià)的態(tài)度。這樣賣(mài)家也很可能會(huì)做出讓步。

8、千萬(wàn)不要著急買(mǎi)房的時(shí)候自己千萬(wàn)不要著急，即使房子很好，即使看得人很多，別著急，心平氣和的去談，不光能給賣(mài)家一個(gè)好印象，還可能給你優(yōu)惠多一些;畢竟賣(mài)家也是自己的房子，住的久的都是有感情的。

9、身上帶點(diǎn)現(xiàn)金這一招就是表明實(shí)力了，去定房或是談價(jià)格的時(shí)候帶上幾打現(xiàn)金，給足視覺(jué)上的沖擊力，很容易擊潰賣(mài)家固收的防線，畢竟價(jià)格不管高還是低，能拿到手里才是錢(qián)，赤裸裸的現(xiàn)金攻勢(shì)，有時(shí)候能很容易滿足賣(mài)家的心理，畢竟轉(zhuǎn)賬是拿不到手里體會(huì)現(xiàn)金流的感覺(jué)的，便宜一些也沒(méi)那么肉疼了。

10、學(xué)會(huì)打持久戰(zhàn)如果碰到的賣(mài)家軟硬不吃，固執(zhí)已見(jiàn);那你就試試?yán)L(zhǎng)談判時(shí)間吧;我本人見(jiàn)過(guò)一個(gè)房?jī)r(jià)格談了一天一夜的，一邊談，雙方還能一邊吃飯休息。這個(gè)適用于自己真的喜歡而價(jià)格也真的接受不了的情況下，辛苦一點(diǎn)，換來(lái)價(jià)格上的讓步，還是值得的。

11、適當(dāng)刺激賣(mài)家如果是賣(mài)家在價(jià)格上猶豫不決，而自己感覺(jué)其實(shí)有戲的時(shí)候，那可能賣(mài)家也需要一個(gè)臺(tái)階，這個(gè)時(shí)候作為買(mǎi)家適當(dāng)?shù)慕o點(diǎn)刺激，比如說(shuō)價(jià)格合適咱們馬上簽合同，再比如能降價(jià)我別家就不看了就只定你這一個(gè)了。做生意講究的是你來(lái)我往，給足了面子，又贏到了票子，何樂(lè)而不為啊。

12、營(yíng)造棄買(mǎi)狀態(tài)有的賣(mài)家好說(shuō)的時(shí)候比較堅(jiān)持，一旦買(mǎi)家談不攏打算放棄，賣(mài)家又會(huì)擔(dān)心自己價(jià)格太高嚇跑買(mǎi)家。如果是這種賣(mài)家，可以自己穩(wěn)住心態(tài)，房子嘛、可買(mǎi)可不買(mǎi);讓對(duì)方著急，給出一些優(yōu)惠降價(jià)。

13、注意提價(jià)節(jié)奏一定要注意自己的提價(jià)節(jié)奏，剛開(kāi)始可以說(shuō)出一個(gè)比自己心理預(yù)期低的多的價(jià)格，在與賣(mài)家談判過(guò)程中掌握好進(jìn)退節(jié)奏，目的也是為了能夠在預(yù)期價(jià)格內(nèi)盡量爭(zhēng)取多一些自由空間。

14、注意個(gè)人信息談判猶如戰(zhàn)場(chǎng)，在對(duì)弈的過(guò)程中注意好自己言辭，不要過(guò)多的透漏個(gè)人信息，尤其是與買(mǎi)房有關(guān)的信息，不然主動(dòng)權(quán)就會(huì)交到對(duì)方手上，價(jià)格上也就不太好談了。

15、家具家電加成賣(mài)房房子里的家具家電一般也可以用來(lái)作為減少房?jī)r(jià)的砝碼;有的房東軟裝奢華，價(jià)值不菲，如若房?jī)r(jià)不好談，那就談?wù)劶揖呒译?如果價(jià)值夠高，有的房東也會(huì)愿意降低部分房?jī)r(jià)換來(lái)全屋的家具家電。

16、付款方式周期在買(mǎi)二手房的過(guò)程中，付款方式和付款周期也可以用來(lái)作為談價(jià)資本;畢竟不管缺不缺錢(qián)，賣(mài)家都是希望盡快拿到全款的。如果自己是全款，那大可以放心砍價(jià)，如果是貸款，也可以以縮短周期，加快付款等條件來(lái)?yè)Q取賣(mài)家房?jī)r(jià)上的一些讓步。

17、別怕談崩有很多朋友第一次去談，價(jià)格不理想，就不再去了，其實(shí)完全不用顧慮。如果房子自己比較喜歡，還是可以繼續(xù)約的，有時(shí)候并不是單單你擔(dān)心，可能賣(mài)家也會(huì)擔(dān)心，多談幾次，表達(dá)自己的主動(dòng)意愿，把降價(jià)壓力給到賣(mài)家，如果賣(mài)家一次兩次不松口，那就多談幾次，自己把握好談判的尺度，做好回旋即可。

18、以退為進(jìn)最后一個(gè)技巧以退為進(jìn)，如果看賣(mài)家希望達(dá)成交易，而價(jià)格上又遲遲不能讓步，那就別耗著了，直接說(shuō)自己去看別的房子，或者讓中介告訴賣(mài)家還有其他在談的房子，同樣的都是把壓力給到賣(mài)家，哪個(gè)價(jià)格合適成交哪個(gè)。

二手房交易的注意事項(xiàng)

一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人;

2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處;

3、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)

1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;

2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;

3、一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;

2、是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

3、陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。

四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;

2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;

3、最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

1、戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn);

2、管線是否太多或者走線不合理;

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問(wèn)題。

六、考核房屋的市政配套

1、打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;

2、打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目;

3、確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象;

4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;

7、小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;

8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

七、了解裝修的狀況

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平

1、水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去繳，三表是否出戶;

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;

4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

九、了解以后居住的費(fèi)用

1、水、電、煤、暖的價(jià)格;

2、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);

3、車(chē)位的費(fèi)用。

十、追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限;

2、哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途;

3、是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案;

4、是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

十一、了解鄰居的組合

1、好鄰居會(huì)讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往，通過(guò)衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次;

2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?

3、與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

十二、算計(jì)一下房?jī)r(jià)

1、自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值;

2、委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估;

3、銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。

十三、二手房按揭的條件

1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可;

2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;

3、愿意將所賣(mài)的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;

4、所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠;

5、支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。

十四、請(qǐng)律師

1、二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

2、建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。

十五、找代理行

1、代理公司的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來(lái)看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證;

2、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)?是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭?買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失?代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證買(mǎi)到稱(chēng)心的二手房?

十六、考察代理公司是否可靠

1、有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū);

2、資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化

1、要注意報(bào)紙的新消息;

2、向律師及中介代理公司咨詢;

3、最可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢，及時(shí)了解最新的信息。

十八、產(chǎn)權(quán)是否完整

1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒(méi)有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛;

2、只可相信自己的眼睛，一定要在過(guò)完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。

十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

1、不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶還是先過(guò)戶再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題;

2、可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過(guò)戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方的賬戶。

二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶

1、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程;

2、從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。

買(mǎi)二手房應(yīng)該交哪些稅

購(gòu)買(mǎi)二手房主要需要繳納的稅費(fèi)包含了契稅、個(gè)人所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅，還有印花稅。其中契稅、個(gè)稅、增值稅和營(yíng)業(yè)稅都是按照二手房的具體情況來(lái)進(jìn)行收取的。

1、契稅：一般是房款的1%(面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%，面積在90平以上144平以下繳納1.5%，面積在144平米以上的需要繳納4%)。

2、營(yíng)業(yè)稅：房產(chǎn)證未滿5年的交5.6%，產(chǎn)證滿五年可以免交營(yíng)業(yè)稅。

3、個(gè)人所得稅：差價(jià)的20%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。

4、交易費(fèi)：3元/平方米。

5、測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定。

6、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。

買(mǎi)二手房要注意哪些問(wèn)題

1、產(chǎn)權(quán)清晰

產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房者是否一致;搞清楚所賣(mài)房屋的性質(zhì);產(chǎn)權(quán)證上所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符;驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性。

2、產(chǎn)權(quán)的完整性

確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒(méi)有抵押，包括私下抵押、共有人等。以避免在過(guò)戶后出現(xiàn)不必要的爭(zhēng)議與糾紛。

3、房屋質(zhì)量

觀察房屋的結(jié)構(gòu)，建筑與裝修材料。看房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動(dòng)過(guò);是否有私建部分;是否有占用走廊或陽(yáng)臺(tái)等;牽涉到陽(yáng)臺(tái)的面積怎么算的問(wèn)題。

4、居住空間

觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理;是否適合居住;活動(dòng)空間大小等。

5、裝修配置

看原房屋裝修的水平、程度如何;確認(rèn)房子的供電設(shè)施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象;電話線、寬帶的安裝是否完備等。